Σάββατο, 14 Δεκεμβρίου 2019
Ειδήσεις 02 Δεκεμβρίου 2019

Αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα ιδιωτών

Αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα ιδιωτών Αναζητούν ευκαιρίες σε ακίνητα ιδιωτών
Rate this item
(0 votes)

Στροφή στις εκτός αγοράς συναλλαγές, δηλαδή σε ακίνητα που δεν πωλούνται μέσω πλειοδοτικών διαγωνισμών

ή πλειστηριασμών, αναμένεται να πραγματοποιήσουν το προσεχές διάστημα σημαντικοί εγχώριοι αλλά και ξένοι θεσμικοί επενδυτές, στην προσπάθειά τους να αλιεύσουν επενδυτικές ευκαιρίες. «Εχουμε αποφασίσει πλέον να απέχουμε συνειδητά από διαγωνιστικές διαδικασίες, οι οποίες συχνά οδηγούν σε υπερβολικές κατά την άποψή μας αποτιμήσεις, μειώνοντας εντέλει και την απόδοση του προς απόκτηση ακινήτου. Πλέον κινούμαστε ιδιαίτερα επιλεκτικά στην αγορά». Η φράση αυτή ανήκει σε ανώτατο στέλεχος επενδυτικής εταιρείας ακινήτων και αποτυπώνει με τον πλέον ξεκάθαρο τρόπο τη «μάχη» που δίνεται αυτή την περίοδο μεταξύ των θεσμικών επενδυτών, στην προσπάθειά τους να εξασφαλίσουν την καλύτερη δυνατή συμφωνία, σε μια αγορά όπου έχει αυξηθεί κατακόρυφα ο ανταγωνισμός, η οικονομία βελτιώνεται και ως εκ τούτου οι αξίες των ποιοτικών ακινήτων εισοδήματος έχουν αρχίσει να ενισχύονται σημαντικά.

Σε πρόσφατη παρουσίασή της, η Prodea Investments (πρώην Εθνική Πανγαία) ανέφερε ότι το 90% των συναλλαγών της τελευταίας τριετίας αφορούσε ακίνητα τα οποία πωλούσαν κατά κύριο λόγο ιδιώτες, χωρίς να βρίσκονται σε επίσημα κανάλια διάθεσης, π.χ. σε κάποιο μεγάλο γραφείο προώθησης ακινήτων. Στο πλαίσιο της μελλοντικής επέκτασής της, η εισηγμένη σχεδιάζει να ακολουθήσει τη συγκεκριμένη οδό για το 90% των νέων εξαγορών της. Οπως εξηγούν στην «Κ» στελέχη της αγοράς, τέτοιες συναλλαγές απαιτούν βαθιά γνώση της αγοράς και μεγάλο δίκτυο επαφών και διασυνδέσεων, κάτι που ευνοεί, εκ των πραγμάτων, τις ΑΕΕΑΠ, που διαθέτουν ήδη σημαντικό προσωπικό και γνωρίζουν την ελληνική αγορά. Συνήθως τα προς πώληση ακίνητα «διαφημίζονται» άτυπα προς την εκάστoτε ΑΕΕΑΠ απευθείας από τον πωλητή ή κάποιον μεσάζοντα που γνωρίζει κάποιο στέλεχος της εταιρείας. Εφόσον το ακίνητο και η αποτίμηση καλύπτουν τις ανάγκες της ΑΕΕΑΠ, η εταιρεία το δεσμεύει αποκλειστικά για μια περίοδο δύο-τριών μηνών προκειμένου να προχωρήσει στους τελικούς ελέγχους πριν την απόκτησή του. Ετσι, το «βγάζει εκτός αγοράς» και εξασφαλίζει χαμηλότερο τίμημα, καθώς με τον τρόπο αυτό αφαιρεί το στοιχείο του ανταγωνισμού, δηλαδή τη δυνατότητα σε κάποιον τρίτο επενδυτή να προχωρήσει σε αντιπροσφορά και να ανεβάσει το τίμημα.

Η αλλαγή πλεύσης για τις εταιρείες του κλάδου κρίνεται απαραίτητη προκειμένου να μπορέσουν αφενός να διατηρήσουν τις αποδόσεις του χαρτοφυλακίου τους σε όσο το δυνατόν υψηλότερο επίπεδο, αφετέρου να συνεχίσουν να προσφέρουν ελκυστικά μερίσματα στους μετόχους τους. Μέχρι πριν από 1-2 χρόνια, οι ΑΕΕΑΠ ήταν σχεδόν η μοναδική κινητήριος δύναμη της αγοράς ακινήτων, καθώς δεν υπήρχαν άλλοι θεσμικοί επενδυτές για να αποκτήσουν τα ακίνητα που ήθελαν να πωλήσουν τράπεζες και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ή ακόμα και ιδιώτες. Εχοντας δαπανήσει πάνω από 1,5 δισ. ευρώ κατά την περίοδο της κρίσης, οι ΑΕΕΑΠ δεν είχαν αντίπαλο στην αγορά, με αποτέλεσμα να είναι εκείνες που διαμόρφωναν ουσιαστικά τις τιμές, καθώς ελάχιστες ήταν οι φορές που οι ιδιοκτήτες είχαν εναλλακτική λύση.

Αυτό άλλαξε πρόσφατα με την έλευση όλο και περισσότερων ξένων funds, τα οποία υιοθέτησαν μια σαφώς επιθετικότερη στρατηγική προκειμένου να εξασφαλίσουν ακίνητα για τους μετόχους τους και άρχισαν να ανταγωνίζονται ευθέως τις ΑΕΕΑΠ. Σύμφωνα με τον Τάσο Κοτζαναστάση, πρόεδρο του ULI Ελλάδος και διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων 8GCP Capital Partners, «το τελευταίο διάστημα έχουμε δει πολλά επενδυτικά κεφάλαια (private equity funds) να κερδίζουν πολλούς διαγωνισμούς ακινήτων έναντι των ΑΕΕΑΠ. Υπάρχουν διάφορες πιθανές εξηγήσεις, όπως χαμηλότερο κόστος δανεισμού των επενδυτικών κεφαλαίων από ξένες τράπεζες, ενώ ενδεχομένως να είναι και πιο επιθετικά όσον αφορά το πλάνο τους, π.χ. υποθέτοντας υψηλές μελλοντικές υπεραξίες», αναφέρει ο κ. Κοτζαναστάσης.

Σημειωτέον ότι, κατά κανόνα, τα επενδυτικά funds έχουν ορισμένη διάρκεια ζωής (π.χ. πέντε χρόνια), με το πέρας της οποίας υποχρεούνται να πουλήσουν τα περιουσιακά στοιχεία τους και να αποδώσουν τα κέρδη στους μετόχους τους. Ως εκ τούτου, όταν υποβάλλουν προσφορές υπολογίζουν τόσο τις ανατιμήσεις των ενοικίων, που σήμερα βρίσκονται στην αρχή ενός νέου ανοδικού κύκλου, όσο και πιθανές υπεραξίες. Κατά τον κ. Κοτζαναστάση, οι ΑΕΕΑΠ αρνούνται να ακολουθήσουν τα επενδυτικά funds στο ανοδικό σπιράλ των τιμών και αντ’ αυτού επιστρατεύουν ένα άλλο συγκριτικό πλεονέκτημά τους, τις επαφές τους στην αγορά και τη δυνατότητα να «ξετρυπώνουν» ακίνητα.

Ενα πρόσφατο παράδειγμα που κατέδειξε την ανάγκη διαφοροποίησης της στρατηγικής είναι η επικράτηση του επενδυτικού fund Brooklane Capital στον διαγωνισμό της Alpha Bank για την απόκτηση χαρτοφυλακίου πέντε κτιρίων γραφείων, τα περισσότερα εκ των οποίων ανήκαν στο παρελθόν στην «Μπ. Βωβός». Στο αρχικό στάδιο του διαγωνισμού συμμετείχαν και ΑΕΕΑΠ, οι οποίες τελικά δεν υπέβαλαν δεσμευτικές προσφορές, εκτιμώντας ορθά ότι οι προσφορές θα ήταν αρκετά υψηλότερες από το ποσό που οι ίδιες ήταν διατεθειμένες να δαπανήσουν. Το χαρτοφυλάκιο είχε λογιστική αξία 75 εκατ. ευρώ και τελικά πωλήθηκε αντί ποσού 95 εκατ. ευρώ. Ενα χρόνο νωρίτερα, το GreCo Fund της Dromeus Capital επικράτησε σε διαγωνισμό της Εθνικής Leasing αγοράζοντας συνολικά τρία κτίρια γραφείων συνολικού κόστους 30 εκατ. ευρώ. Το σημαντικότερο εξ αυτών, κόστους 23,6 εκατ. ευρώ, ήταν το κτίριο όπου σήμερα στεγάζονται τα γραφεία της Wind στη λεωφόρο Κηφισίας 66 στο Μαρούσι.

Εκτινάχθηκαν τα ενοίκια γραφείων

Τα ξένα επενδυτικά funds έχουν βάλει στο στόχαστρό τους την ελληνική αγορά ακινήτων, εντοπίζοντας σε αυτήν σημαντικές ευκαιρίες, λόγω των ελκυστικών αποτιμήσεων, αλλά κυρίως εξαιτίας των σοβαρών προοπτικών για μελλοντικές υπεραξίες, τόσο στις τιμές όσο κυρίως στα ενοίκια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Proprius για το τρίτο τρίμηνο, τα ενοίκια σύγχρονων γραφειακών χώρων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 13,5% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.

Οπως αναφέρει η ανάλυση της εταιρείας, η οποία εκπροσωπεί στην Ελλάδα και τον διεθνή όμιλο Cushman & Wakefield, η αυξημένη ζήτηση και η σταθερά χαμηλή προσφορά έχουν ενισχύσει τις τιμές των γραφείων στην πλ. Συντάγματος στα 21 ευρώ/τ.μ., ενώ στον άξονα της Λ. Κηφισίας το κόστος ενοικίασης έχει αυξηθεί κατά 6% τον τελευταίο χρόνο και ανέρχεται σε 17,5 ευρώ/τ.μ.

Αντίστοιχα, οι τιμές πώλησης φαίνεται πως αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 10-15%, κάτι που αποτυπώνεται και στις αποδόσεις, οι οποίες συνεχίζουν να υποχωρούν, με αποτέλεσμα να διαμορφώνονται πλέον σε 6,5% για ακίνητα πέριξ της πλ. Συντάγματος, έναντι 7,5% πριν από ένα χρόνο και σε περίπου 7% για ακίνητα στον άξονα της Κηφισίας, συγκριτικά με 7,75% πέρυσι. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι οι σημερινές αποδόσεις στην αγορά γραφείων είναι πλέον οι χαμηλότερες της τελευταίας δεκαετίας.

Read 13 times

Διαβάστε Ακόμα

About Us

Thessaloniki Day & Night

Διασκέδαση Χωρίς Όρια

info(@)thessaloniki-dayandnight.gr

 

Connect With Us